来源：财经连环话（ID：cjlhh888）、新华网

谈到房产泡沫

很多人首先想到的就是日本

一个东京可以买下整个美国的传说还历历在目

那么

那场楼市狂欢因何而起

又因何谢幕？

　　

万事皆不是一蹴而就的

　　房产泡沫也不例外

房价涨到天上去经历了三个阶段

　　一、1955-1974年撒丫子拼命涨

“二战”后灰溜溜缴械投降的日本

　　快马加鞭的发展起了经济

从60年代起

GDP保持每年10%的高速增长

　　踩着经济腾飞的鼓点

　　“一起装逼一起飞”的楼市

也搭上了”三驾马车”。

　　

1、 城市化进程高歌猛进

都转型成了工业国

　　那啥，锄头田地该扔扔该卖卖卖

　　进城奔小康啊！

1947~1965年

　　日本城市化率由33.1%提高到68.1%

　　年新增城市人口约228万人

　　

2、 搭上“奥运世博快车道”

1964年和1966年分别举办了

东京奥运会和大阪世博会。

　　这种请全世界人民来嗨皮的

大“爬梯”怎能太过寒酸。

铁路，场馆，住房

建！建！建！

3、 政府撑伞革新房产政策

没有条件也要创造条件！

　　日本政府修正了《建筑法》

　　废除了

“不准修建超过31米高层建筑”

的规定

　　新大谷饭店、霞关大楼等

一批超高层大型建筑群拔地而起。

　　

这个过程持续了约20年

　　期间

日本住宅用地价格上涨31倍

　　六大主要城市上涨44倍

年均增速22.2%

　　从1961年到1963年

　　日本建成公寓62栋

　　价格也较之前上涨了接近一倍

　　1964年日本公寓售价平均为950万日元

　　最高达到1880万日元

　　二、1975-1985年不急慢慢涨

让日本房价脱下增高鞋垫的有两件不得不提的大事：

1、石油危机

　　1973年10月，中东地区开战

　　原油价格从1972年平均2.6美元一桶

　　涨到1974年的11.6美元一桶

　　上涨了3.5倍。

　　

石油危机加剧了由通货膨胀

引起的持续性物价上涨

　　日本陷入了低经济增长率、高失业率

　　和高物价上涨率并存的“滞涨”局面

　　

2、“广场协议”

　　1985年9月22日

　　当时五大经济体 (美、日、德、英、法)

　　手握财权的大boss齐聚纽约广场饭店

　　这次吃饭主要完成了一件大事——

　　美国爸爸说

“我们现在的美元汇率太高了

　　贸易都开始赤字了，这样咋行？”

日元你来升升值吧。

　　

这顿饭吃完之后

　　日元对美汇率迅速上涨

　　一时间日元变得特值钱

　　大家都进口去了

出口商品完全没了竞争力

　　于是

　　出口急剧下滑

　　被强行“剪羊毛”的日本

在1986年经济陷入衰退

　　物价陷入通缩

这一阶段日本住宅用地价格上涨73%

　　六大主要城市上涨79%

年均增速6.2%

　　三、1986-1991年最后的狂欢

日元这样升值下去经济可咋整啊

　　日本央行也要急眼了

1986年1月-1987年2月

　　日本央行连续五次降息

　　将贴现率从5%降至2.5%的超低水平

　　基础利率 跌至历史最低点

　　

日本各大银行屁颠屁颠的

对于房地产贷款有求必应

1990年危机一触即发

　　但银行的贷款可能是吃了某种口香糖

　　根本停不下来

　　1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%

　　而美国仅为37%

　　

股市楼市两头开花

　　当时日本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去

　　从楼市中赚钱投资到股市中去

　　

这个过程持续了大约6年

　　期间日本住宅用地价格上涨73%

　　六大主要城市上涨169%

年均增速18.4%

　　其中1987-1990年间年均增速高达24.6%

　　超过1955-1974年快速上涨期平均增速

“出来混总是要还的”

　　房价的虚高连政府都不得不挽起袖口

　　强行说“撤”了

　　需要划重点的是

　　粮食、能源样样靠进口的日本

　　如果动汇率那不得分分钟饿死

　　所以只得

弃楼保汇

第一招： 上调基础利率

　　为了防止泡沫继续扩大，

日本银行分别于1989年5月31日

　　10月11日和12月25日

先后三次

　　上调了基准贴现率

　　第二年的3月20日和8月30日

两次再度上调贴现率

　　基础利率从上调前的2.5%

升高到6.0%

　　主动刺破毒瘤。

　　

封喉第二招：行政指导

要求金融机构严格控制

在土地上的贷款项目

　　日本各金融机构房地产贷款增长速度

　　从1987年6月的36.6%

迅速下降到了1988年3月的10.2%。

　　夺命第三招：地价税

1992年

日本政府出台“地价税”政策

　　规定凡持有土地者

每年必须交纳一定比例的税收

　　在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者

纷纷出售土地

　　日本房地产市场

立刻进入“供大于求”的时代

　　

几招下来

本来就虚胖的房价根本招架不住

　　1990年9月

　　日经股票市场平均亏损44%

　　相关股票平均下跌55%

　　几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。

　　公司破产导致其拥有的大量不动产

涌入市场

　　顿时房地产市场供过于求

　　房价出现下跌的趋势

墙倒众人推啊

国际资本也赶紧逃离

保命要紧啊！

　　

1991年，日本不动产市场开始垮塌

　　土地和房屋根本卖不出去

　　空置的房屋到处都是

　　房地产价格一泻千里。

　　1992-2000年间

　　日本六大主要城市

住宅用地价格下跌55%

　　日本总体住宅用地价格

1992-2000年间累计跌幅21%

日本泡沫破灭后

经济陷入了失去的二十年和长期通缩

　　居民财富大幅缩水

　　企业资产负债表恶化

　　银行不良率上升

　　政府债台高筑

　　另外

日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。

　　

　　附：怎么看东京房价PK北京房价

　　有媒体报道说，中国北京城区的房价比日本东京的高。事实果真如此？该如何看待这一问题？

　　东京房价吸引力何在？

　　首先，让咱们看看东京房价和北京相比是什么情况。

　　新华社东京分社所在的涩谷区惠比寿地区属于东京一等地，即房价最高的地段，分社对面一座建好约2年、精装修的3层小楼连车位带永久产权的地皮只要7680万日元（约合397.8万人民币）。而东京的二手房和小户型住宅，即使是在市中心，只要2000万日元（约合103.6万人民币）就能购买一套。

　　而根据中国搜房网的统计，2015年4月份北京新房均价每平米约3.23万元人民币。另外，搜房网的房价地图显示，北京东西城总体房价最高，均价在每平米5万至6.7万人民币之间。

　　还是不好比较？那我们再看看日本的一些数据。根据东京鉴定公司公布的2014年首都圈（东京及附近地区）的房价，每套新公寓平均价格4653万日元（平均使用面积63.16平米），如果是二手房的话则为每套2710万日元（平均使用面积63.01平米）。

　　这里价格是按套计算，还和楼内其他房主共享地皮的永久产权，而且是指使用面积，不像中国住宅是包括公摊面积一起出售。更重要的是，日本住宅都是精装修出售，不仅厨卫齐全，甚至有的还送一部分电器和家具，真正达到了拎包入住。

　　而根据日本专业二手房网站“home4u”5月1日的最新数据，在东京23区中房价位于前列的新宿区和涩谷区，90至100平米的住宅每套最高价分别只有6053万日元（约合313.5万人民币人民币）和6133万日元（约合317.7万元人民币）。

　　看起来，东京房价确实比北京更有竞争力，但值得注意的是，日本总务省公布的2013年住宅和土地调查显示，日本全国住房自有率平均是61.1%，而东京的住房自有率是46.2%，处于全国最低水平。

　　东京房便宜没人买？

　　日本约有十分之一的人口集中在首都地区，东京可谓寸土寸金。对于日本人来说，在东京买房仍是很贵的，很多人买房仍是贷款35年。东京房价相对低，除去日元贬值的原因，最关键的还是需求不旺，而且没人炒房。

　　日本人一般是贷款买房，不愿意买的就去租房，买不起也租不起的，就租住公营住宅或者住公司宿舍，选择很多。

　　在日本的车站等繁华区域附近，经常会看到“都营住宅”、“区营住宅”、“市营住宅”等字样，这些统称为“公营住宅”，是通过国家与各地政府自主出资建房，或收购、租赁民间住宅，再以低廉的价格租赁给低收入人群。各级政府为低收入者建造的廉租房，地理位置往往很优越，有的规模很大，形成很大的住宅区，称为“团地”。

　　身在东京、家庭年收入低于一定标准的住房困难户都有资格申请廉租房，其标准为两口之家年收入在278万日元（约合14.34万人民币）以下，三口之家年收入在316万日元（约合16.31万人民币）以下，四口之家在354万日元（约合18.27万人民币）以下，五口之家在392万日元（约合20.23万人民币）以下，六口之家在430万日元（约合22.19万人民币）以下。有申请资格的单身者一般是指在东京居住3年以上并符合一定收入条件的60岁以上的住房困难者。

　　除了政府主导的公营住宅外，还有由地方政府与企业合作打造的“特定优良租赁住宅”，这是面向中等收入群体开发的住房租赁项目，由地方政府统一管理。

　　此外，近年来经改造、翻新过的“团地”住宅，也在独立行政法人的管理下，面向中低收入家庭出售。

　　政府的保障房建设满足了低收入者的需求，商品房很难随意涨价；而在日本社会日益老龄化的情况下，多年来通货紧缩的形势下，住房需求并不旺盛；东京住宅折旧率特别高，基本是木制小楼过20年没价值，公寓楼10年一大修，还要缴纳不动产税、物业税、维修费等各种费用，住宅升值空间非常有限，所以炒房现象在日本几乎没有。

　　2013年，东京的总和生育率只有1.13，在日本全国最低。本地需求有限，而政府修建的廉租房只租不卖又保证了房源。

　　为了避免人口过度集中到市中心，日本从上世纪50年代开始到80年代还在东京和大阪等城市圈的郊外大力建设新城。目前，东京的很多上班族居住在东京附近的新城，便捷的公共交通可以让他们方便进出首都，无需扎堆在东京市内购房，自然也降低了东京住房的刚需。

　　而且，不少日本人乐于租房，觉得既省事又省心，尤其是年轻人，绝大多数都比较务实，有房没房都能结婚，日本年轻人没有买房结婚的压力。

　　在日本报纸上，不时可以看到各种墓地的广告，而罕见不动产广告，这说明在老龄化社会下，不动产价值正在缩水。杏林大学教授刘迪指出，2013年，在全日本6063万套住宅中，有820万套空闲，空房率13.5%。今天即使在东京都23区内，空房率也非常高，拿公寓空房率来说，千代田区36%、中央区28%、荒川区19%。

　　在日本，不动产业基本属微利行业。由于日本土地多数为私有，买卖自由，供应充足，而公有土地出售时，都要进行招标。国税局都会对各地资产评估之后公布数据，信息时代让地价更为透明，例如日本全国地价网站显示，2014年东京都的地价平均是80.1162万日元每平方米，为全国最贵。地价明摆在那里，如果某家房地产公司的房屋售价高得离谱，不仅会销售不出去，甚至会毁掉自己的牌子。

　　总而言之，东京房价一直低迷不前，有国家政策、经济形势、人口结构和社会观念等多方面因素在起作用。

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